Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Допустим, вы решили обновить своё жилище и приступили к его реконструкции, которая включает разрушение и объединение или разделение помещений, перемещение и размещение санузлов. Но помимо возможных дизайнерских преимуществ, такое решение может иметь неприятные последствия. Несогласованные перепланировки квартир могут привести к нарушению основной конструкции квартиры, а также нанести ущерб соседним помещениям. Более того, такие меры могут угрожать пожарной безопасности всего здания и его жителей. Поэтому все изменения в квартире, перечисленные выше, должны получить официальное разрешение и согласование в соответствующих органах.

Строительная перепланировка квартиры — это процесс внесения изменений в ее конфигурацию. Это может повысить функциональность жилья и заставить жизнь в нем стать более комфортной. Однако следует помнить, что некоторые работы не могут быть согласованы вообще. Существуют строго запрещенные виды переделок.

Законодательство строго регулирует все процессы перепланировки. Жилищный кодекс РФ, глава 4, разъясняет порядок проведения таких работ.

Три вида работ необходимо согласовывать заранее:

• Переустройство: установка газовых приборов или перестановка уже имеющихся, требующие прокладки дополнительных газовых сетей;
• замена газовых плит на электрические;
• установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, подразумевающие увеличение водо- или энергопотребления.

Перепланировка: изменение границ или перенос санузлов; любые изменения в несущих стенах — организация и заделка проемов, разборка несущих перегородок и т.д.; перенос кухонь или организация кухонь-ниш; монтаж лестниц, сопровождающийся изготовлением новых проемов в перекрытиях; устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений; изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева; разборка ненесущих перегородок; постройка перегородок, которые могут дать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме; монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет находиться.

Работы, меняющие архитектурный облик дома: изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах; устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения; устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м2; устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов; создание каминов и дымоходов.

Однако, есть работы, для которых не нужно получать разрешение. Для таких случаев достаточно уведомления в соответствующие инстанции. В перечень работ в этом случае входит перемещение сантехнических приборов, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Однако, есть такие мероприятия, которые полностью запрещены во время перепланировки. Эти работы могут быть вредными для здания и его жильцов. Они могут нарушить устойчивость конструкций здания, ухудшить состояние соседних помещений, повлиять на пожарную безопасность. К таким мероприятиям относятся:

• Снос несущих конструкций здания. Разрешен только частичный демонтаж после тщательного обследования специалистом.
• Объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения.
• Расширение мокрых зон за счет жилых комнат. Разрешение на это можно получить только тогда, когда квартира находится на первом этаже.
• Объединение газифицированной кухни и жилой комнаты.
• Выведение батарей отопления на лоджию или балкон, так как это может нарушить температурный режим во всем здании.
• Демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления.
• Демонтаж общедомовой вентиляции.
• Присоединение чердака к жилым комнатам.

Какие документы нужны для получения согласования на перепланировку квартиры?

Согласование на перепланировку квартиры необходимо получить, представив определенный пакет документов, включающий:

• Заявление на перепланировку, которое заполняется в МФЦ.
• Договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, такие как выписка из ЕГРН (возможно получить в МФЦ).
• Технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ.
• Проект перепланировки и техническое заключение.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры. Однако, если документы на перепланировку подаются совместно со всеми собственниками, согласие не требуется.

Заявление на перепланировку должно содержать фамилию, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, упоминание о наличии проекта, дату и подпись ответственного лица.

Если вы решили перепланировать свою квартиру, следуйте определенной процедуре согласования. Для начала, заказывается проект в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей свидетельство о допуске к подобным работам. Процесс согласования будет проходить без проблем, так как специалисты точно знают, какие работы допускаются законодательством, а какие нет.

Проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей, а также Приложения с информацией о производстве общестроительных работ, нормативной базе и допусках СРО. Вместе с заказом в проектную организацию потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений.

После создания проекта и сбора всех остальных документов необходимо обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр. Заявку можно подать как в офисе, так и в онлайн-режиме, прикрепив к ней скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После регистрации запроса жилищная инспекция начнет проверку информации. Если перепланировка будет проводиться на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение в нем планируемых работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней, после чего заявителю выдается разрешение на перепланировку или обоснованный отказ в ее проведении.

Перепланировка, сделанная без согласования, считается незаконной, поскольку конфигурация помещения не соответствует той, которая указана в документации БТИ. Срок действия решения о согласовании перепланировки – год со дня его принятия. В случае получения разрешения из Мосжилинспекции, процесс согласования перепланировки не заканчивается.

После ремонта квартиры необходимо вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ. Перед вызовом инспектора из МЖИ необходимо подписать акты на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт, а также подать заявление через МФЦ в МЖИ на вызов инспектора. Инспектор выходит на осмотр квартиры и при отсутствии замечаний подписывает акт о завершенном переустройстве.

После завершения перепланировки собственник квартиры еще через МФЦ или напрямую подает заявление в БТИ на вызов техника. После получения нового техпаспорта необходимо сравнить площадь квартиры с первоначальной. И в случае если площадь отличается, необходимо внести изменения в Росреестр.

Процесс согласования перепланировки может занять несколько месяцев и включать в себя множество действий и подачу различных документов. Однако, следуя определенной процедуре, вы можете официально изменить планировку своей квартиры, получить соответствующие документы и не столкнуться с проблемами в будущем.

Какова стоимость подготовки и согласования проекта?

Создание и согласование проекта перепланировки – это довольно дорогое удовольствие. Конечная стоимость проекта зависит от нескольких факторов, включая:

• Количество элементов, которые будут изменены;
• Общая площадь помещения;
• Тип здания, в котором планируются работы.

Например, стоимость проекта простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций составляет от 180 рублей за 1 м2 в квартире площадью до 100 м2, и от 150 рублей за 1 м2 в квартирах большей площади.

Однако, само создание проекта – это не единственная составляющая затрат. После того, как проект разработан, его необходимо также согласовать. В среднем, услуги профессиональных компаний по согласованию перепланировки без затрагивания несущих конструкций стоят от 35 000 до 40 000 рублей. Если в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена увеличится и составит около 45 000 до 60 000 рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оцениваются также в 45 000 до 60 000 рублей и зависят от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые заказчики стремятся сэкономить на проекте, и поэтому обращаются к фрилансерам. Однако, ценники на услуги, предлагаемые фрилансерами, могут быть и ниже, но качество таких работ может вызывать сомнения. Также нет гарантии, что проект будет разработан на нужном уровне, поскольку компетенции фрилансеров не проверяются. Помощи с согласованием проекта тоже не будет. Из-за стремления сэкономить на проекте, можно получить сплошные проблемы: придется платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или заказывать новый проект.

Перепланировка без согласования может быть признана незаконной, и владельцу придется заплатить штраф. Но это еще не самые плохие последствия. В некоторых случаях, суд отказывает в удовлетворении заявлений об узаконивании перепланировок, и собственнику придется вернуть квартиру в соответствие с ее исходными документами. Это означает дополнительные расходы, которые могут превышать стоимость работ. Отказ от устранения изменений влечет за собой санкции, включая изъятие помещения у владельца и продажу его на торгах. Стоимость таких рисков превышает их возможные выгоды.

Фото: freepik.com