Обследование инженерных систем: задачи, этапы и стоимость процедуры

Когда строим здания, эксплуатируем их или занимаемся коммерческими операциями с недвижимостью, экспертиза инженерных коммуникаций становится необходимой. Работоспособность этих коммуникаций напрямую влияет на стоимость и возможности эксплуатации объекта, и поэтому без этой услуги не обойтись.

Для получения квалифицированной помощи в обследовании инженерных коммуникаций стоит обратиться к экспертам, которые проведут все необходимые тесты и расчеты, составят заключение и дадут рекомендации по устранению неполадок. Кроме того, при правильном оформлении экспертного заключения, оно может быть использовано в суде.

Задачи обследования инженерных сетей

Осуществление экспертизы инженерных сетей имеет ряд преимуществ, таких как экономия финансовых и временных ресурсов на прокладку, техобслуживание и капитальный ремонт, а также возможность предотвращения внезапных выходов из строя инженерных сетей.

Проведение экспертизы позволяет ответить на следующие вопросы:

• В каком состоянии находятся инженерные сети на момент обследования?
• Соответствует ли оборудование, пройденное обследование, технической документации?
• Какие действия необходимо предпринять для обеспечения дальнейшего правильного функционирования инженерной сети?

Цели проведения

Инженерная экспертиза проводится в следующих случаях:

1. Разногласия с подрядной организацией по вопросам, связанным со сметами, сроками, оборудованием для прокладки и обслуживания инженерных сетей.
2. Выявление сбоев, чрезвычайных ситуаций и аварийных ситуаций (чаще всего в системах отопления и водоснабжения).
3. Операции по запуску инженерных сетей в эксплуатацию.
4. Оценка состояния инженерных сетей при коммерческих операциях с недвижимостью или при подсчете бюджета на ремонтные работы.

Специализированные государственные или аккредитованные частные экспертные организации должны проводить экспертизу инженерных систем. По договору заказчик должен предоставить необходимые документы в установленный срок, а подрядчик должен контролировать полноту предоставленной документации и обеспечить проведение экспертизы в соответствии с действующими нормами и в установленные сроки. Также к договору прилагаются техническое задание и смета.

Комплексное исследование включает в себя обследование наружных и внутренних инженерных систем зданий и сооружений. В соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» при обследовании инженерного оборудования, необходимо учитывать его требования.

При экспертизе системы электроснабжения проверяют соблюдение технических условий и соответствие проекту, проводят расчет сетевой нагрузки и определяют правильность выбора аппаратов защиты. Нормативы для систем электроснабжения содержатся в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования» и СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства».

При экспертизе системы водоснабжения проводится визуальный осмотр и неразрушающее инструментальное исследование, изучаются технические характеристики системы и её общий характер эксплуатации. Акт обследования должен содержать конкретные действия по предотвращению выхода системы водоснабжения из строя. Система должна соответствовать СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения».

Экспертиза водоотведения направлена на определение и устранение возникших повреждений и засоров. Наиболее эффективно телевизионное обследование с целью нахождения проблемных участков. Система должна соответствовать требованиям СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения».

Обследование теплосетей проводится с целью проверки их исправности и установки оптимального режима теплоснабжения зданий. Тепловые сети должны соответствовать СП 124.13330.2012 «Тепловые сети».

Экспертиза водяного отопления включает проверку работоспособности системы при давлении, превышающем рабочее в 1,5 раза, но не менее 0,6 МПа в соответствии с СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Основная цель экспертизы водяного отопления — предотвратить возможность аварий.

При экспертизе воздушного отопления помимо диагностики работоспособности системы, роль играет исследование аэродинамики в сети воздуходувов. Система должна соответствовать СП 60.13330.2012.

Экспертиза вентиляции проводится при помощи мультиметров, измерителей шума и видеоаппаратуры. В результате даётся заключение о состоянии вентиляции, причинах ее неэффективной работы, качестве очистки воздуха. Система должна соответствовать нормативам СП 60.13330.2012.

При экспертизе системы кондиционирования воздуха и холодоснабжении делаются выводы о КПД и безопасности системы, а также даются рекомендации по их повышению. Система кондиционирования должна соответствовать СП 60.13330.2012.

При экспертизе систем связи проверяется наличие всех необходимых комплектующих и кабелей, их работоспособность и эффективность системы в целом. Устройства связи должны соответствовать ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий Нормы проектирования».

Экспертиза систем автоматизации и диспетчеризации (в том числе системы пожарной безопасности) выявляет работоспособность и эффективность систем. Системы автоматизации и диспетчеризации также должны соответствовать ВСН 60-89.

Цель обследования инженерных коммуникаций зданий состоит в определении степени их физического износа и технической возможности использования их на длительный период времени. Для достижения этой цели необходимо выполнять последовательность работ, представленных ниже.

1. Анализ технической документации

Первым этапом обследования является анализ технической документации. На этом этапе определяются исходные данные, такие как сроки строительства и эксплуатации, анализируются рабочие и исполнительные чертежи, а также акты приемки и испытаний, паспорта и сертификаты на оборудование, журналы ремонтов. Проведение анализа технической документации позволяет получить представление об истории объекта и причинах возникновения дефектов в инженерных системах.

2. Визуальное обследование

На втором этапе производится первичный осмотр систем для определения явных неисправностей и необходимости применения специальной аппаратуры. Визуальное обследование помогает выявить повреждения, которые могут быть заметны только при осмотре высокоточной аппаратурой.

3. Инструментальное обследование

Этап инструментального обследования дает числовые данные для анализа работоспособности системы. В этот период входят измерение линейных размеров, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам.

4. Анализ результатов

На основании анализа результатов обследования выявляется степень и причины физического износа инженерных коммуникаций, делаются выводы о технической возможности использования существующих систем.

5. Составление ведомости дефектов

Задача этого этапа — составить полный список поврежденных и/или изношенных и подлежащих смене частей инженерных систем.

6. Составление технического отчета

Технический отчет составляется на основе результатов обследования инженерных коммуникаций зданий и содержит следующие данные: объемы и сроки выполненных экспертных работ, перечень и краткое описание проектных решений обследуемых систем, анализ нормативной базы на период возведения обследуемого объекта, сведения об условиях эксплуатации инженерных сетей, организации их текущих и капитальных ремонтов, результаты визуального и инструментального обследования, численные данные о степени износа, предполагаемые причины появления и развития дефектов, выводы о необходимости ремонта (замены) отдельных элементов или частей инженерных сетей, краткие рекомендации по устранению дефектов: текущий ремонт, капитальный ремонт, замена; оценка объемов работ по устранению конкретных дефектов, в процентах по отношению к общему их объему для данного объекта; вывод о технической возможности использования существующих систем.

При необходимости в отчете могут содержаться рекомендации по проведению дополнительного инструментального обследования инженерных сетей для последующей разработки рабочих чертежей.

Приложения к техническому отчету включают копию технического задания на экспертизу, ведомость дефектов, документы о качестве материалов (сертификаты и т.п.), результаты лабораторных испытаний и поверочных расчетов, копии документов (официальной переписки, протоколов, актов и заключений предыдущих экспертиз), имеющих отношение к состоянию инженерных сетей. Каждое приложение в техническом отчете должно быть подробно описано, чтобы обеспечить прозрачность оценки состояния систем.

Важной составляющей любого подрядного договора на строительство являются временные рамки выполнения работ. Сроки, в которые проходит экспертиза, определяются перечнем работ и техническим заданием, согласованными с заказчиком и являющимися обязательными пунктами договора.

При обращении в государственные экспертные учреждения, следует учитывать следующие временные ориентиры:

• Регистрация представленной документации и составление проекта договора – не более 30 дней.
• Подписание заказчиком договора на экспертизу – не более 30 дней.
• Проведение экспертизы и выдача заключения – 3 месяца с момента оплаты услуг.

Суммарный период государственной экспертизы не должен превышать 6 месяцев. Если же обращаться в коммерческие экспертные организации, то экспертиза может быть проведена за более короткий срок.

Обследование инженерных систем: определяем стоимость

Оценка стоимости обследования инженерных систем в зданиях и сооружениях осуществляется на основе федеральных расценок, указанных в «Справочнике базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений 2012 (СБЦ-2012)». Для первичной оценки стоимости специалисты умножают базовые цены на поправочные коэффициенты, от которых зависит вид инженерной системы, объем здания и количество однотипных работ.

На конечную стоимость могут влиять технические данные, которые могут выявить необходимость применения дорогостоящих средств и методов экспертизы. В любом случае, точная стоимость обследования будет определена только после полной проверки всех инженерных систем.

Фото: freepik.com