Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

В наши дни все больше россиян выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве формы инвестирования своих сбережений. Популярность этому виду инвестиций придают высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Отметим, что на немецком рынке недвижимости пока что нет ограничений для иностранных покупателей, что делает эту форму инвестирования еще более привлекательной.

В Германии можно приобрести не только классические квартиры и дома, но и недвижимость более редких типов, такие как замки, виллы или коммерческая недвижимость. Последняя включает в себя доходные дома, отели, рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки, сервисные центры и другие виды бизнес-площадей.

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество преимуществ, среди которых доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Одним из основных достоинств являются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. Однако после выхода Великобритании из Евросоюза потоки инвестиций на лондонскую недвижимость стали перераспределяться, и такие города, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, стали входить в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы.

Сегодня стоимость берлинской недвижимости растет быстрее всего по всему миру: за год цены выросли на 20,5%. А цены в Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте увеличились на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно. Однокомнатную квартиру в Восточном Берлине можно купить за примерно 64 000 евро, тогда как три года назад его стоимость составляла около 35 000 евро.

Что касается новостроя, то из-за постоянного притока мигрантов спрос на него превышает предложение. Привлекательность немецких городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы.

Недвижимость в Германии, как для жилья, так и для прибыли, представляется привлекательной для инвестирования. Доход от аренды может достигать до 12% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в Германии можно выручить до 7–8% годовых. Наиболее удачным видом вложения являются доходные дома, офисы, общежития для студентов и места на кладбищах.

Кстати, большая часть населения Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Даже немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности приобретения недвижимости в Германии

Если вы рассматриваете возможность приобретения квартиры в Германии для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на Берлин или Мюнхен, где доходность от аренды составляет около 4% в год. Однако в менее крупных городах можно рассчитывать на еще более высокую доходность. Например, Вупперталь предлагает доходность 8% при стоимости квадратного метра 1 400 евро, а в Гельзенкирхене можно получить 9,76% при стоимости квадратного метра всего 600 евро. Кроме того, рекомендуется обратить внимание на города, такие как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.

Наиболее востребованными недвижимыми объектами среди российских инвесторов являются доступные квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, жилье в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также коммерческие объекты, которые могут стать основой для бизнес-иммиграции. Важно отметить, что спрос на коммерческие объекты в крупных городах очень высок, и найти выгодный вариант можно лишь за считанные дни. Коммерческие объекты и квартиры в новостройках также пользуются заслуженной популярностью.

Стоит отметить, что одним из самых выгодных вариантов инвестирования является покупка доходного дома. Ежегодный доход от аренды может составлять до 15% годовых! Приведем конкретный пример: стоимость такого доходного дома в Дортмунде на 8 квартир около 620 000 евро, и за одну квартиру можно получать до 6 500 евро в год, что составляет в сумме до 52 000 евро или около 8% доходности в год. Если же вы готовы проинвестировать примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже этой же квартиры можно быстро получить порядка 140–150 тыс. евро. Рентабельность инвестиций также увеличивается благодаря постоянному росту арендных ставок.

Германия обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами, когда дело касается приобретения недвижимости:

• Нет ограничений для нерезидентов на приобретение любого типа недвижимости.
• Аренда, перепродажа или дарение любого объекта доступны как физическим, так и юридическим лицам.
• Собственники получают мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
• Собственники коммерческой недвижимости освобождаются от налога на прибыль при ее продаже спустя 10 лет.

Также существует возможность приобретения недвижимости с аукционов с дисконтом до 50% от рыночной стоимости при помощи риелторского агентства. Подробнее об условиях покупки можно узнать на сайте. Следует заметить, что приобретение недвижимости в Германии может стать отличной инвестицией в будущее.

Покупка недвижимости в Германии имеет свои особенности. Этот процесс полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Вся финансовая сторона сделки проходит через банковский счет нотариуса и все договоренности регистрируются в государственном реестре.

Когда вы находите необходимый объект и приходите к соглашению по его стоимости, нотариус готовит проект договора продажи-покупки, который затем передается обеим сторонам для изучения и возможных корректировок.

Далее, при подписании договора, нотариус обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. Он проводит проверку на отсутствие задолженностей по объекту.

Когда проверка прошла, нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. После подписания договора, деньги с покупателя перечисляются на этот счет через 20-30 дней.

После регистрации прав на нового владельца, продавец получает деньги. Для оформления купленного объекта нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии under the name Grundbuchamt, а затем покупатель получает выписку из книги регистрации собственности.

В целом, процесс покупки и регистрации занимает около двух месяцев.

Недвижимость в ФРГ: какие налоги нужно учесть

Важно знать, что при покупке недвижимости в Германии покупатель обязан уплатить специальный налог на приобретение недвижимости, а также выплатить комиссию риелтору. Однако становление собственником происходит только после полной оплаты налога на приобретение недвижимости.

Помимо налога на приобретение, покупатель также должен будет уплатить нотариальные расходы, которые составляют около 1-1,5% от стоимости объекта, и комиссию риелтора, которая варьируется от 3,5 до 6% от стоимости объекта.

Если же вы решили выкупить недвижимость до ее публичного продажи по фиксированной цене (ниже, чем средняя рыночная), то это является одним из самых привлекательных вариантов приобретения недвижимости в Германии.

Примеры выкупа недвижимости можно посмотреть на сайте компании.

Цены на недвижимость

На первом месте в списке рекомендаций – расположение. На восточной части Германии, стоимость квадратного метра недвижимости ниже, чем на западной. Если вы планируете получить прибыль, то следует рассмотреть варианты на западе страны, но, также учтите, что за разный регион и год постройки дома нужно платить по-разному.

Берлин, в 2019 году был лидером по ценам на недвижимость. Здесь распределение на «восток» и «запад» также актуально. Восточный Берлин предлагает покупателям квартиры со стоимостью около 2000 евро за квадратный метр, что в полтора раза дешевле, чем цена на приобретение недвижимости в Мюнхене.

По частным домам, имеются свои правила: дом площадью 180 квадратных метров южной части страны стоит приблизительно 390 тысяч евро, на западе и севере Германии цены ниже, и можно приобрести такой жилой объект за 200 тысяч евро. В свою очередь, восточная часть страны может предложить варианты ниже цены, примерно за 150 000 евро.

В Земле Северный Рейн–Вестфалия, можно купить доходный дом в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров приносит доход 30 000 евро в год и стоит около 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год – 91 100 евро. При покупке отелей, стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении в исторических частях крупных городов.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит от размеров города. Если рассматривать примерно одинаковую площадь недвижимости в Земле Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра здания в Кельне стоят больше полутора миллиона евро, а 456 квадратных метров в Райнберге – в пять раз меньше.

В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.

Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.

DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.

На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.

Фото: freepik.com